Защо да ползвате брокер при продажбата на имот

 Не малка част от продавачите на недвижими имоти предпочитат сами да търсят купувач на жилището или къщата, която притежават. Най-честата причина, поради която не желаят да ползват посреднически услуги, е желанието им да спестят от комисионната на брокера. В действителност обаче повечето хора смятат, че единственото, което върши посредникът е да намери купувач. Истината е, че посредникът има изключително важни задачи. Именно на него се разчита да предвиди повечето рискове при сделката, да осъществи всички необходими проверки и да даде най-добрите съвети на клиентите.

„Ролята на посредниците е да бъдат медиатори и да спомогнат за уточняване условията по сделката така, че страните да са наясно с всичките си права и задължения, и да ги спазят. Брокерите са тези, които трябва да уточнят необходимите документи за имота и да съдействат за тяхното набавяне, както трябва да уточнят всички плащания, стъпки и условия при закупуването на имота. Ако сделката се финансира с кредит от банка, брокерите трябва да спомогнат и за уточняването на условията на банката”, обяснява Христо Георгиев, брокер в агенция Arco Real Estate.

Друг важен момент е сключването на договор за посредническа дейност. „Клиентите обикновено не желаят да сключват такива договори, защото смятат, че те ги ограничават да работят и с други брокери”, казва Георгиев. Във въпросните договори ясно се определят ангажиментите между сраните, както и срокът, за който ще работят заедно. С документа продавачът си гарантира възможно най-добрата цена, нейната защита пред потенциалния купувач, както и влизането в “чиста” сделка, с проверени страни и документация,  което свежда рискът от измами до минимум.

Статия на Милена Богданова

Imot.bg


Продажба на жилище с кредит от купувача

Когато продавате имот, освен с готови пари, купувачите много често прибягват към ползване на ипотечен кредит. Плащането от банката става след изповядване на сделката по нотариален ред и издаване на удостоверение за вещни тежести, с други думи от 2 до 5 дни след сделката.

Крие ли опасности за продавача? Има ли вероятност банката да откаже плащане? Ще си загубите ли имота, ако банката не плати остатъка от цената?

Все основателни въпроси, които Ви вълнуват като продавач.

За да избегнете всякакви съмнения е необходимо в предварителния договор да се опише начина на плащане. Да включите неустойки, за неизправната страна. Да се изиска писмо от кредитиращата банка, че има разрешен кредит, на името на купувача за Вашия имот, подробно описан, с ангажимент от страна на банката да преведе сумата, след издаване на удостоверение от Агенцията по вписвания, че тя е първи кредитор към имота. След това в рамките на 24 часа, парите Ви ще бъдат приведени във ваша сметка, директно от банката, без да минават през купувача.

Ако Вашият имот, като продавач е ипотекиран?

Процедурата е същата, разликата е само в това, че трябва да представите писмо- ангажимент от банката, където е Вашия кредит, с дължимата сума към датата на сделката. След като Вашата банка получи цялата сума, тя погасява кредита, а Вие се задължавате да подадете лично, заявление към Агенцията по вписване за заличаване на ипотеката. Ако има останала сума от продажната цена, то тя се превежда на Вас като собственик.

Ако са останали незасегнати въпроси, които Ви интересуват, на тях с удоволствие ще отговори Пепа Стойнова.

 


Отново дойде времето да защитим спестяванията си, като закупим недвижим имот

Лихвите по депозитите паднаха драстично. Цената на златото е сравнително висока. Финансовите борси са към точка на замръзване. Даже случаят с Корпоративна Търговска Банка ни  разтърси. Отново дойде времето да защитим и запазим парите си с покупката на недвижим имот.

В момента цените на имотите са достъпни, банките отпускат кредити  при добри условия. На пазара има избор на големи и хубави имоти. Към какъв имот да се насочим?

Разбира се на този въпрос трябва да си отговори всеки от нас.

Ако имате нужда от апартамент, сега е момента да закупите собствен дом. За това е необходимо да имате поне 20% спестени пари, да имате постоянен трудов договор и заплатата да покрива 50% от кредита, за да Ви останат  другите 50% за издръжка. Фирмите за недвижими имоти оказват съдействие при жилищни кредити.

Ако искате да инвестирате в имот и той да Ви носи добър наем, се обърнете към брокер, на който имате доверие и се въоръжете с търпение. Ако сте подготвили необходимата сума за покупка на имот, заедно с брокера ще изберете подходящия. Ще изчислите за колко години ще има възвращаемост и ще разчитате на него, да поддържа имота постоянно зает.

Ако искате да се занимавате със земеделие, или искате да печелите от рента се насочете към покупка на земеделски земи. Земеделието е трудна, но доходоносна дейност, от Европейския съвет отпускат субсидии, печалбата е сигурна.

Може да закупите търговски обект, склад или помещение за производство, но за това е необходим бизнес план и много повече средства.

Пепа Стойнова

 

 


Изповядването на данъчна оценка е в историята

Една от индикациите за това колко дълбока е кризата в областта на недвижимите имоти, беше фактът, че две години след идването й, някой собственици продадоха имотите си на по-ниска цена от данъчната оценка. Тогава тази новина изненада не толкова брокерите на имоти, колкото собствениците. За тях това имаше отрезвяващ ефект и не малка част от тях именно тогава осъзнаха, че имотният балон се е спукал.

Днес, пет години след срива на пазара, много от клиентите предпочитат вече в нотариалните актове да пише реалната цена на имота. Не само защото тя е по-ниска и съответно няма да платят високи данъци и нотариални такси, но и защото осъзнаха, че това им носи сигурност.

Не малка роля обаче изигра и промяната в Закона за нотариусите и нотариалната дейност, а именно чл.25, ал.9, която изисква от страните да декларират, че цената посочена в нотариалния акт е действителната цена. „Не мога да кажа, че този проблем е преодолян на 100%, но в голямата си част е. Винаги сме обяснявали на клиентите, че няма по-голяма гаранция и за двете страни от това в нотариалния акт да бъде посочена действителната цена, което дава на купувача правото, ако евентуално поради някакви причини, които са дори извън някакво недобросъвестно поведение на продавача, да се стигне до отстраняване на имота или до разваляне на сделката, тогава купувачът да има правото и възможността да претендира точно за тази цена, която е посочена в нотариалния акт, т.е. точно тази цена, която той е платил действително плюс даже и със съответното обезщетение за претърпените вреди и пропуснати ползи”, казва за читателите на imot.bg нотариус Теодора Вуцова.

Другият задължителен момент е, хората да имат доказани доходи. „Нерядко собствениците продават един имот, след което купуват друг. При покупката на имот задължително се попълва декларация за произхода на средствата. От интерес на купувача е да може да декларира реалния произход, легитимен на средствата, с които купува имота, т.е. че тези средства са от продажбата на друг имот. Има немалко хора, които живеят в чужбина и поради една или друга причина продават тук имот. За тях също е от голямо значение, защото в противен случай не биха могли да направят съответния превод към страната, в която живеят, за да ползват там в банковата си сметка сумата”, допълва нотариус Вуцова.

Препечатана статия от имот.бг на Милена Богданова


Новото строителство – много желано и много отричано

Темата за Новото строителство е многопластова. Много съблазнително е да си купиш чисто нов апартамент. Това е приоритет на младите хора. В бума на имотите голяма част от сделките бяха с ново строителство. Купуваше се на зелено, дори преди обекта да има Разрешение за строеж. Апартаментите се предаваха в срок, собствениците ги завършваха по свой вкус и възможности и бяха щастливи новодомци. Банките привличаха клиенти и даваха примамливи и достъпни кредити. Кризата обаче отрезви сериозно купувачите и покупките преди удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт 16) бяха единични случаи само при утвърдени строители.

Еуфорията, която беше в бума на продажбите и караше хората да купуват, без много да гледат и проучват строителните фирми  доведе до големи разочарования и загуба на средства. Бързото проектиране и строителство даде други дефекти; малки стаи, липса на спомагателни помещения (килери; мокри помещения), огромни неизползваеми тераси, лошо качество на довършителните работи. Банките промениха условията рязко, някои хора останаха без работа и това доведе до сериозно сътресение на пазара на новото строителство.

В момента строителите се отсяха, останаха само професионалисти, които имат възможности да построят сгради със собствени средства и да продават вече завършен продукт. Качеството също стана преоритет. Купувачите купуват за задоволяване на своите жилищни нужди и все по-рядко за инвестиция.

При новото строителство спада на  цените беше най-малък. Цените към настоящият момент варират в зависимост от местонахождението, етажа, изложението, етапа на завършеност при:

Боксониери и гарсониери  от 40-50кв.м -20 -32000Е,

Двустайни апартаменти от  50-70кв.м – 28-38000Е

Тристайни апартаменти от 70 – 100кв.м – 36-50000Е

Многостайни апартаменти от 120 -220квм – 50-120000Е

Къщи    от 100- 200000Е

С излизане от кризата архитектите проектират все по-красиви, удобни и съвременни сгради. Строителите завършват жилищата до ключ, като се съобразяват с желанията на клиента и разсрочват плащанията.

Информацията за цените от реализирани сделки за Вас  събра Пепа Стойнова със съдействието на агенции за недвижими имоти АБВ Имоти, Адрес, Акцент, Стандарт имоти, Тара, Явлена


Има ли печалба при отдаване на имот под наем?

Много собственици на жилища си задават въпроса: има ли печалба при отдаване на имот под наем?

За някои отдаването е въпрос на оцеляване. За съжаление при тях става все по-трудно да си намерят наематели. Причината е, че тези наемодатели предлагат имотите си със стари мебели, със стара неуплътнена дограма, в много случаи доста занемарени. Използват средствата от наемите за да могат да си плащат консумативните разходи на жилищата, в които живеят и не влагат средства за поддръжка и обновяване на квартирата. Единственото предимство при тях е, че жилищата се намират предимно в центъра.

Друга група наемодатели е тази, която е закупила имот за подрастващите деца и докато станат самостоятелни, родителите ги отдават под наем. При тях ремонта също се отлага, докато пораснат децата. Недостатък при тези имоти е, че наемателите не могат да разчитат на дългосрочност при договора.

Все повече се срещат хора, закупили няколко имота с цел да ги отдават под наем. При тази група наемодатели, може да се разчита на дългосрочен договор на съвременно обзаведен и поддържан имот. Цените при тях са по-високи, но са адекватни на предлаганото.

Има строители, които завършват до ключ и обзавеждат цели секции, и ги отдават под наем. При тях предимствата са като при горната група, в плюс е  поддържането на общите части.

В ограничени случаи има интерес и към необзаведени апартаменти.

Най-скъпо се предлагат самостоятелните, съвременно направени къщи с гараж и добре поддържан  двор.

Все повече наемодатели декларират доходите си от наем.   От общият приход се признават 10% нормативно признати разходи и разликата се облага с 10% данък.

Вероятно няма да станете много богат от отдаване под наем, но може да си подобрите значително живота. Дори след платените данъци и поддръжката пак ще излезете на печалба. Ако си партнирате с брокер, той би Ви дал оптимална цена на имота, и ще Ви осигури постоянна заетост за  да получавате наемите редовно.

Пепа Стойнова


Стигнахме ли дъното?

За която и сфера на съвременния живот да се сетим все задаваме същия въпрос: „Стигнахме ли дъното”. Не защото желаем да сме там, а защото се надяваме да се оттласнем по-лесно и да тръгнем нагоре.

Така е и при недвижимите имоти. Следим ситуацията в Европа в САЩ, а се оказва че бумът на имотите е в Азиятската част на световният пазар. При нас икономическата и политическата обстановка не стимулира нито чуждите инвеститори, нито местните играчи да инвестират в недвижимости.

Единствено стабилен си остава жилищният сегмент.  Жилищните имоти се купуват от необходимост, като сделките са предимно със средства от продажба на друг имот или земеделска земя. Продажбите с ипотечен кредит са сравнително малко. Новото строителство се продава и преди акт 16, когато предприемача го продава на лизинг до 10 години и при фиксирана лихва. По този начин се избягват таксите на банките  и обследването на доходите.

Изгодно се продаваха големи апартаменти старо строителство, за основен ремонт на добри локации. Но преди всичко търсенето е на апaртаменти ново строителство, завършени напълно, дори луксозно обзаведени. Обзавеждането се оказа в плюс и за по-евтините панелни апартаменти, които клиентите купуваха и веднага се нанасяха да живеят.

При извънградските имоти и миналата година имаше застой, търсенето е малко и сделки  се правят на много ниски нива. Интересът е главно в населените места в близост до Велико Търново, с редовен транспорт.

Ограничено се търсеха търговските и офис площи, главно в централната част на града. Множество обекти в периферията и кварталите останаха за поредна година свободни.

За разлика от 2012г интересът към складовете и парцелите  спадна драстично.

Още от края на 2013г и началото на  2014г се налага повишено търсене на жилищни имоти. Очакванията са за отлепяне от дъното в този сегмент и леко повишаване на цените.

Пепа Стойнова

 

 


Какво се случи на имотният пазар за изминалата 2012 година

Измина още една година, която надявам се ни направи по-опитни, по-мъдри и по-големи професионалисти.

През 2012 година имаше стабилизиране на цените на жилищните имоти. Спадът от началото на годината беше изместен от задържане на цените към края на периода. Купуваха се най-вече двустайни и тристайни апартаменти за задоволяване на жилищни нужди. Въпреки ниските цени на имотите, спекулативните сделки почти липсваха или бяха пренебрежимо малко. Преобладаващото търсене  беше на нива от 25-40000Е. По-голямата част от сделките бяха със собствено финансиране, по-рядко купувачите прибягваха към ипотечни кредити, в повечето случаи до финансираха с малки потребителски кредити или помощ от роднини и приятели.

Търсенето  за ново строителство,  от инвеститор отбеляза слаб спад, в сравнение с 2011г.   Преоритетно се купуваха жилища от вторичен пазар на новопостроени жилищни сгради, завършени, дори се предпочитаха напълно обзаведените имоти.

Не липсваше интерес към старото строителство.  Купувачите търсеха доброто местонахождение ,  изградената инфраструктура, междинните етажи и наблягаха на баланса между състоянието и добрата цена.

Към панелните апартаменти също имаше интерес, заради по-ниските цени и удобното разпределение.

Най-малко търсене имаше за извънградски имоти. Продавачите все още не проумяват този факт и се разваляха сделки за 1000-2000лв. Предлагането е голямо, но на пазара липсват качествени имоти на адекватни цени.

При търговските и офисните имоти, сделките бяха ограничени, предимно на  малки имоти в кварталите.

При наемите най-търсени бяха апартаментите ново строителство, обзаведени с нови мебели, ел техника и задължително климатизирани. Ценовите нива за двустайните апартаменти бяха от 200 – 350лв, а при тристайните от 300 – 600лв. Старите и неремонтирани имоти останаха незаети.

По-голям интерес имаше към складове. Въпреки предлаганите високи цени на квадратен метър, се намираше разумният компромис и сключените сделки бяха повече от предходната година.

При магазините и офис площите интереса беше занижен. Сделките бяха ограничени и спада в цените беше най-голям.

Очакванията за  2013г са за по-голям  растеж в броя на сделките при жилищните имоти и не толкова голям при сделките и наемите на търговските и офис площите.

Пепа Стойнова


Аз оцелях 20 години в сферата на недвижимите имоти

Ще кажеш беше вчера, като започнах да се занимавам с недвижими имоти. Поглеждайки назад, 20 години се оказват сериозен опит и история. Професията беше съвсем нова за страната ни и бяхме от първите, които стъпвайки на чуждия опит, убеждавахме клиентите, че информацията струва пари и възползвайки се от услугата ни ще имат повече ползи и по-голям избор от имоти.

Учехме се в движение, градяхме име, както на брокери, така и на агенцията, в която работехме. Винаги сключвахме договори с клиентите и си регламентирахме отношенията с тях.

Но само след 3-4 години се появи бум в търсенето на имоти, появиха се много случайни брокери и започнаха имотните измами. Професията започна да се опорочава и от малка част недoбросъвестни играчи на пазара, излезе лошото име на брокерите. Въпреки, че стадо без мърша не може, гилдията и законотворците не се постараха с нищо да променят ситуацията. При последващата криза бранша се поизчисти и около 2000-та година, фирмите намаляха драстично.

В последващият бум, се появиха англичаните, имотния пазар се разрасна до небивали размери. Но тъй като не си взехме поуки от миналото, повторихме грешките.

Въпреки това бизнеса се разви заедно с новите технологии. Вече е немислимо да си фактор на пазара, ако нямаш фирмен сайт, представителен офис,  много знания и умения (юридически, търговски, чужд език, компютърна грамотност и други). Даже и хората, които градят законите се сетиха и написаха някакви правила, но преди да ги приемат ще е добре да запознаят брокерите и да чуят и техните идеи и предложения, за да се направи нещо наистина работещо.

Пепа Стойнова


Намалете данъчните оценки г-да общински съветници

 

Данъчните оценки освен за плащане на данък сгради и такса смет служат и като основа за определяне на таксите при сделки с недвижими имоти. Закона повелява, че прехвърлителните такси са на база продажната цена на имота, но не по-малко от данъчната му оценка. Вярно е, че до скоро голяма част от сделките минаваха на данъчна оценка, за да се спестят суми, но в последно време се наблюдава обратна тенденция.

Цените на имотите паданаха от края на 2008година драстично. За Велико Търово от 25-50%, в различните сегменти на пазара на недвижими имоти. Продажните цени на търговските обекти, изключвайки търговските улици в центъра, се продават значително под данъчната оценка. Същото се наблюдава и при някои жилищни имоти.

Когато пазарът на недвижими имоти бележеше ръст всяка година, данъчните оценки се вдигаха. Сега, след като има траен спад вече 4-та година, време е г-да общински съветници да помислите за намаляване. Има достатъчно време до изготвяне на бюджета за следващата година, за преценка и изчисления, за да не натоварвате гражданите с изкуствено завишени такси.

Пепа Стойнова


« Previous page

Next page »