Новото строителство – много желано и много отричано

Темата за Новото строителство е многопластова. Много съблазнително е да си купиш чисто нов апартамент. Това е приоритет на младите хора. В бума на имотите голяма част от сделките бяха с ново строителство. Купуваше се на зелено, дори преди обекта да има Разрешение за строеж. Апартаментите се предаваха в срок, собствениците ги завършваха по свой вкус и възможности и бяха щастливи новодомци. Банките привличаха клиенти и даваха примамливи и достъпни кредити. Кризата обаче отрезви сериозно купувачите и покупките преди удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт 16) бяха единични случаи само при утвърдени строители.

Еуфорията, която беше в бума на продажбите и караше хората да купуват, без много да гледат и проучват строителните фирми  доведе до големи разочарования и загуба на средства. Бързото проектиране и строителство даде други дефекти; малки стаи, липса на спомагателни помещения (килери; мокри помещения), огромни неизползваеми тераси, лошо качество на довършителните работи. Банките промениха условията рязко, някои хора останаха без работа и това доведе до сериозно сътресение на пазара на новото строителство.

В момента строителите се отсяха, останаха само професионалисти, които имат възможности да построят сгради със собствени средства и да продават вече завършен продукт. Качеството също стана преоритет. Купувачите купуват за задоволяване на своите жилищни нужди и все по-рядко за инвестиция.

При новото строителство спада на  цените беше най-малък. Цените към настоящият момент варират в зависимост от местонахождението, етажа, изложението, етапа на завършеност при:

Боксониери и гарсониери  от 40-50кв.м -20 -32000Е,

Двустайни апартаменти от  50-70кв.м – 28-38000Е

Тристайни апартаменти от 70 – 100кв.м – 36-50000Е

Многостайни апартаменти от 120 -220квм – 50-120000Е

Къщи    от 100- 200000Е

С излизане от кризата архитектите проектират все по-красиви, удобни и съвременни сгради. Строителите завършват жилищата до ключ, като се съобразяват с желанията на клиента и разсрочват плащанията.

Информацията за цените от реализирани сделки за Вас  събра Пепа Стойнова със съдействието на агенции за недвижими имоти АБВ Имоти, Адрес, Акцент, Стандарт имоти, Тара, Явлена


Има ли печалба при отдаване на имот под наем?

Много собственици на жилища си задават въпроса: има ли печалба при отдаване на имот под наем?

За някои отдаването е въпрос на оцеляване. За съжаление при тях става все по-трудно да си намерят наематели. Причината е, че тези наемодатели предлагат имотите си със стари мебели, със стара неуплътнена дограма, в много случаи доста занемарени. Използват средствата от наемите за да могат да си плащат консумативните разходи на жилищата, в които живеят и не влагат средства за поддръжка и обновяване на квартирата. Единственото предимство при тях е, че жилищата се намират предимно в центъра.

Друга група наемодатели е тази, която е закупила имот за подрастващите деца и докато станат самостоятелни, родителите ги отдават под наем. При тях ремонта също се отлага, докато пораснат децата. Недостатък при тези имоти е, че наемателите не могат да разчитат на дългосрочност при договора.

Все повече се срещат хора, закупили няколко имота с цел да ги отдават под наем. При тази група наемодатели, може да се разчита на дългосрочен договор на съвременно обзаведен и поддържан имот. Цените при тях са по-високи, но са адекватни на предлаганото.

Има строители, които завършват до ключ и обзавеждат цели секции, и ги отдават под наем. При тях предимствата са като при горната група, в плюс е  поддържането на общите части.

В ограничени случаи има интерес и към необзаведени апартаменти.

Най-скъпо се предлагат самостоятелните, съвременно направени къщи с гараж и добре поддържан  двор.

Все повече наемодатели декларират доходите си от наем.   От общият приход се признават 10% нормативно признати разходи и разликата се облага с 10% данък.

Вероятно няма да станете много богат от отдаване под наем, но може да си подобрите значително живота. Дори след платените данъци и поддръжката пак ще излезете на печалба. Ако си партнирате с брокер, той би Ви дал оптимална цена на имота, и ще Ви осигури постоянна заетост за  да получавате наемите редовно.

Пепа Стойнова


Стигнахме ли дъното?

За която и сфера на съвременния живот да се сетим все задаваме същия въпрос: „Стигнахме ли дъното”. Не защото желаем да сме там, а защото се надяваме да се оттласнем по-лесно и да тръгнем нагоре.

Така е и при недвижимите имоти. Следим ситуацията в Европа в САЩ, а се оказва че бумът на имотите е в Азиятската част на световният пазар. При нас икономическата и политическата обстановка не стимулира нито чуждите инвеститори, нито местните играчи да инвестират в недвижимости.

Единствено стабилен си остава жилищният сегмент.  Жилищните имоти се купуват от необходимост, като сделките са предимно със средства от продажба на друг имот или земеделска земя. Продажбите с ипотечен кредит са сравнително малко. Новото строителство се продава и преди акт 16, когато предприемача го продава на лизинг до 10 години и при фиксирана лихва. По този начин се избягват таксите на банките  и обследването на доходите.

Изгодно се продаваха големи апартаменти старо строителство, за основен ремонт на добри локации. Но преди всичко търсенето е на апaртаменти ново строителство, завършени напълно, дори луксозно обзаведени. Обзавеждането се оказа в плюс и за по-евтините панелни апартаменти, които клиентите купуваха и веднага се нанасяха да живеят.

При извънградските имоти и миналата година имаше застой, търсенето е малко и сделки  се правят на много ниски нива. Интересът е главно в населените места в близост до Велико Търново, с редовен транспорт.

Ограничено се търсеха търговските и офис площи, главно в централната част на града. Множество обекти в периферията и кварталите останаха за поредна година свободни.

За разлика от 2012г интересът към складовете и парцелите  спадна драстично.

Още от края на 2013г и началото на  2014г се налага повишено търсене на жилищни имоти. Очакванията са за отлепяне от дъното в този сегмент и леко повишаване на цените.

Пепа Стойнова

 

 


Какво се случи на имотният пазар за изминалата 2012 година

Измина още една година, която надявам се ни направи по-опитни, по-мъдри и по-големи професионалисти.

През 2012 година имаше стабилизиране на цените на жилищните имоти. Спадът от началото на годината беше изместен от задържане на цените към края на периода. Купуваха се най-вече двустайни и тристайни апартаменти за задоволяване на жилищни нужди. Въпреки ниските цени на имотите, спекулативните сделки почти липсваха или бяха пренебрежимо малко. Преобладаващото търсене  беше на нива от 25-40000Е. По-голямата част от сделките бяха със собствено финансиране, по-рядко купувачите прибягваха към ипотечни кредити, в повечето случаи до финансираха с малки потребителски кредити или помощ от роднини и приятели.

Търсенето  за ново строителство,  от инвеститор отбеляза слаб спад, в сравнение с 2011г.   Преоритетно се купуваха жилища от вторичен пазар на новопостроени жилищни сгради, завършени, дори се предпочитаха напълно обзаведените имоти.

Не липсваше интерес към старото строителство.  Купувачите търсеха доброто местонахождение ,  изградената инфраструктура, междинните етажи и наблягаха на баланса между състоянието и добрата цена.

Към панелните апартаменти също имаше интерес, заради по-ниските цени и удобното разпределение.

Най-малко търсене имаше за извънградски имоти. Продавачите все още не проумяват този факт и се разваляха сделки за 1000-2000лв. Предлагането е голямо, но на пазара липсват качествени имоти на адекватни цени.

При търговските и офисните имоти, сделките бяха ограничени, предимно на  малки имоти в кварталите.

При наемите най-търсени бяха апартаментите ново строителство, обзаведени с нови мебели, ел техника и задължително климатизирани. Ценовите нива за двустайните апартаменти бяха от 200 – 350лв, а при тристайните от 300 – 600лв. Старите и неремонтирани имоти останаха незаети.

По-голям интерес имаше към складове. Въпреки предлаганите високи цени на квадратен метър, се намираше разумният компромис и сключените сделки бяха повече от предходната година.

При магазините и офис площите интереса беше занижен. Сделките бяха ограничени и спада в цените беше най-голям.

Очакванията за  2013г са за по-голям  растеж в броя на сделките при жилищните имоти и не толкова голям при сделките и наемите на търговските и офис площите.

Пепа Стойнова


Аз оцелях 20 години в сферата на недвижимите имоти

Ще кажеш беше вчера, като започнах да се занимавам с недвижими имоти. Поглеждайки назад, 20 години се оказват сериозен опит и история. Професията беше съвсем нова за страната ни и бяхме от първите, които стъпвайки на чуждия опит, убеждавахме клиентите, че информацията струва пари и възползвайки се от услугата ни ще имат повече ползи и по-голям избор от имоти.

Учехме се в движение, градяхме име, както на брокери, така и на агенцията, в която работехме. Винаги сключвахме договори с клиентите и си регламентирахме отношенията с тях.

Но само след 3-4 години се появи бум в търсенето на имоти, появиха се много случайни брокери и започнаха имотните измами. Професията започна да се опорочава и от малка част недoбросъвестни играчи на пазара, излезе лошото име на брокерите. Въпреки, че стадо без мърша не може, гилдията и законотворците не се постараха с нищо да променят ситуацията. При последващата криза бранша се поизчисти и около 2000-та година, фирмите намаляха драстично.

В последващият бум, се появиха англичаните, имотния пазар се разрасна до небивали размери. Но тъй като не си взехме поуки от миналото, повторихме грешките.

Въпреки това бизнеса се разви заедно с новите технологии. Вече е немислимо да си фактор на пазара, ако нямаш фирмен сайт, представителен офис,  много знания и умения (юридически, търговски, чужд език, компютърна грамотност и други). Даже и хората, които градят законите се сетиха и написаха някакви правила, но преди да ги приемат ще е добре да запознаят брокерите и да чуят и техните идеи и предложения, за да се направи нещо наистина работещо.

Пепа Стойнова


Намалете данъчните оценки г-да общински съветници

 

Данъчните оценки освен за плащане на данък сгради и такса смет служат и като основа за определяне на таксите при сделки с недвижими имоти. Закона повелява, че прехвърлителните такси са на база продажната цена на имота, но не по-малко от данъчната му оценка. Вярно е, че до скоро голяма част от сделките минаваха на данъчна оценка, за да се спестят суми, но в последно време се наблюдава обратна тенденция.

Цените на имотите паданаха от края на 2008година драстично. За Велико Търово от 25-50%, в различните сегменти на пазара на недвижими имоти. Продажните цени на търговските обекти, изключвайки търговските улици в центъра, се продават значително под данъчната оценка. Същото се наблюдава и при някои жилищни имоти.

Когато пазарът на недвижими имоти бележеше ръст всяка година, данъчните оценки се вдигаха. Сега, след като има траен спад вече 4-та година, време е г-да общински съветници да помислите за намаляване. Има достатъчно време до изготвяне на бюджета за следващата година, за преценка и изчисления, за да не натоварвате гражданите с изкуствено завишени такси.

Пепа Стойнова


Първи стъпки в бизнеса с недвижими имоти

Продължение

И ако все още имате съмнения в своите възможности, не забравяйте, че брокерството не е индивидуална дисциплина. Важно звено от работата също е компонентът – работа в екип. Винаги, когато имате нужда от съвет, можете да се обърнете към Вашият мениджър или колеги. Не забравяйте, че Вие сте част от една добре функционираща система и за да е успешен крайният резултат, всички елементи трябва да работят заедно и в синхрон. Екипната работа е винаги по-ефективна от индивидуалната.

Осъзнаваш отговорността, която поемаш, когато клиентът предаде в ръцете ти доверието си при продажба или търсенето на нов дом, без значение дали той е постоянен или временен.

Но все пак след всички усилия, които си положил и вследствие на приложените новопридобити умения и знания, идва и момента на надграждането. Няма нищо по-мотивиращо от първата сделка. Моментът когато разбираш, че си успешен, че си съумял да оползотвориш времето използвано за обучение и естествено да печелиш от това.

Затова моят съвет към всеки, който си мисли, че това може да е неговата професия, но все още не се осмелява – опитайте, времето, което ще отделите за обучение ще Ви се отплати многократно.

Деница Петрова – брокер от три месеца :)  

 

 


Първи стъпки в бизнеса с недвижими имоти

И така – нека Ви представя информацията от първа ръка. Вие сте начинаещи брокери или хора чудещи се дали това е Вашата професия.

Аз самата до скоро бях във втората група, а сега се движа уверено в редиците на първата.

Сигурно много хора се изкушават от възможностите, които предлага професията, но възпрени от процентното възнаграждение и недоверието в собствените възможности си остават с изкушението.

Най-труден е първоначалният етап на обучението. Решил да опиташ своите възможности в попрището на брокерската дейност, откриваш, че всъщност тя не е безцелно водене на разговори, бързи снимчици и картотекиране на имоти и клиенти.

За да бъдеш успешен брокер трябва да познаваш детайлно използваната документация, видовете строителства, разпределението на населеното място, в което се развиваш и много други неща, с които дори не ти е хрумвало, че брокерите трябва да са запознати, за да са ефективни и компетентно да защитават интересите на своите клиенти.

Друга интересна черта на обучението е, че то е безкрайна величина, продължава през целия период на упражняване на дейността. Срещите с нови клиенти, познанствата и контактите, могат да обогатят по неповторим начин, както Вашия професионален, така и личен живот.

Следва продължение ………………..

Деница Петрова – брокер от три месеца :)  

 


Договорите не са излишна бумащина

Тази статия ме провокира да напиша един действителен казус, от който всички останаха обидени и недоволни, защото едната страна счете договора за излишна бумащина.

В договор между две страни, купувач и продавач се стига до споразумение, че владението на имот, за който продавачите са получили цялата продажна цена, ще се осъществи   30 дни след изповядването на сделката, като продавача се задължава да заплати всички консумативни разходи по имота до този момент.  До  тук всичко нормално, но на продавача времето не му стига и постигат договорка с купувача да удължат срока по предаване на владението с още 2 дни. Обаче договорката е устна. Купувача размисля, решава, че интересите му са накърнени и започва да си търси правата по договора. Не искам да навлизам в подробности до какви неприятни моменти се стигна, колко излишни думи бяха казани и за няколко часа как беше изнесена цялата покъщина.

Обръщам внимание и се опитвам да предпазя хората, на които им предстои сделка или подписване на договор. Преди да подпишете, каквото и да било, Вие трябва да сте го разбрали, да сте сигурни, че можете да изпълните дадените клаузи в договора, при нужда да се консултирате със специалист от юридическа гледна точка и да сте убедени, че договора защитава интересите Ви.

Договорите се правят за да защитят страните,  в тях се предвиждат най-лошите хипотези и са обвързани с неустойки за виновната страна. Те трябва да са справедливи и с приблизително равни права и задължения.  Ако след подписване на договорът се появят непредвидени ситуации, те се обсъждат с другата страна и когато се стигне до споразумение, то се прави в писмена форма, неразделна част от предходните документи.

За да не се стига до подобни ситуации и при Вас, Ви препоръчвам: подписвайте договори само ако сте убедени, че интересите Ви са защитени, изпълнявайте стриктно клаузите на договора, правете допълнителните споразумения само в писмена форма.  

 Пепа Стойнова


И още срещу главоболия

Уважаеми собственици на имот или бъдещи такива,

 

За да си спестите силно главоболие при сделка с Недвижим имот, Вие получавате от АБВ Имоти:    

  • Безплатна пазарна оценка на Вашия имот
  • Голяма актуална база данни с имоти, която може да задоволи всякакви вкусове и изисквания и да е по Вашия джоб  
  • Безплатна консултация при теглене на ипотечен кредит
  • Проверка и подготовка на документите за сделка
  • Коректно и лично отношение от дългогодишни професионалисти в сферата на недвижимите имоти

 

Вие ползвате цялата услуга авансово и безплатно. Заплащате възнаграждение само при реализирана сделка.

 

Вие получавате при необходимост консултация с най-добрите юристи в областта на недвижимите имоти.

 

Вие получавате възможност да изтеглите на случаен принцип от 5 до 30% отстъпка от услугите ни,  като посетите офиса на АБВ Имоти в гр. Велико Търново, ул. „Марно поле” №9 Д ет. 2 най-късно до 31.03.2012г

 

PS: Преди употреба се консултирайте с вашия брокер 

 

Пепа Стойнова


« Previous page

Next page »