КАКВО ОЗНАЧАВА АКТ 14; АКТ 15 И АКТ 16 ПРИ НОВО СТРОИТЕЛСТВО

Ако сте решили да купувате имот и пристъпвате към проучване на пазара, със сигурност ще се сблъскате с вездесъщите съчетания от думи Акт 14, Акт 15 и Акт 16. И тъй като средностатистическият купувач на имот не е запознат с тази част от купуването на имот, ви представяме точна и ясна информация по въпроса.
Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици.
Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обектът е по-голям.
Целта на Акт 14, Акт 15 и Акт 16 е да контролират отделните етапи от строителните дейности и дали отделните видове строителни и монтажни работи са извършени според действащата нормативна уредба.
Акт 14 е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. С най-прости думи Акт 14 може да се определи като документът, който се издава, когато сградата достигне етап „груб строеж”*.
Акт 14 касае приемането (изпълнението) конструкцията на строежа. Съставя се и се подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта.
Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.
Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части). Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.
След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор. Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.
Акт образец 15 служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.
Съставя се от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.
Документът съдържа описание на договорите за изпълнение на строителството, строителните книжа, екзекутивната документация и съставените актове и протоколи по време на строителството. Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.
Добавя се също документация за проведени изпитвания, измервания или други дейности, които доказват, че обектът е изпълнен правилно. Прави се опис на мястото и на околното пространство, за да се види дали то е възстановено във вида му при откриване на строителната площадка. Описват се неизвършени или недобре завършени работи, които трябва да бъдат изчистени като проблем до подаване на искането за издаване на разрешението за ползване на обекта.
Акт образец 15 е основание за съставяне на протокол образец 16 за установяване годността за ползване на строежа.
Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. В практиката е прието Акт 16 да се ползва като общ термин вместо „Разрешение за ползване”, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума. Ако говорим за строежи от І-ва до ІІІ-та категория (автомагистрали и пътища, хидротехнически съоръжения, производствени предприятия, хидротехнически съоръжения, сгради и съоръжения за обществено обслужване и др.), Акт 16 се издава от съответната държавна приемателна комисия и касае установяване на годността за ползване на строежа (част, етап от него). Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване. Но ако говорим за строежи от ІV-та до VІ-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и др.) не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от съответния главен архитект при съответната община.
Това разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.
При издаване на разрешението за ползване/удостоверението за въвеждане в експлоатация се проверяват редица неща,
свързани с:
• установените права на собственост от гледна точка на законност на
построената сграда
• дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
• съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти
Не може да бъде издадено разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.
Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа.
При всички случаи обаче липсата на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на една сграда е индикация, че нещо в чисто документалното оформяне на документите за строителство не е в ред. Това означава, че може да има:
• несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
• може да има строителство, което е извършено извън всякакви одобрени проекти и без да бъде узаконено не може да бъде разрешено ползването на сградата.
За Вас подбра Теодора Георгиева

Анализ на пазара за 2019 година

През изминалата 2019г. имотния пазар беше стабилен, липсваха резки промени и покачването на цените беше плавно в рамките на 5-7% .

През цялата година се забелязваше по-пасивно поведение от страна на купувачите,  увеличиха се броя огледи  и имотите престояваха по-дълго на пазара.  Очакваното повишение на лихвените проценти по кредитите също не се случи, но въпреки това намаляха сделките с кредити.

Пазарът продължава да бъде движен основно от български купувачи.  Най-търсени са тристайните апартаменти с цел задоволяване на жилищни нужди, докато при покупки с инвестиционна цел се предпочитаха двустайни и едностайни. Също така имаше превес  на новото строителство спрямо старото. Все повече клиенти се ориентират към ремонтирани и обзаведени жилища.

При наемите и през изминалата година се търсеха най-много двустайните апартаменти, които отговарят на съвременния начин на живот. Много стари и не ремонтирани жилища останаха без наематели.

Изпратихме една добра година за недвижимите имоти, като очакванията ни за настоящата 2020г са за стабилен пазар, без предпоставки за повишаване на цените, даже леко обръщане на тенденцията. Все още  вложението  в  недвижими имоти е най-сигурния и доходоносен начин да съхраним парите си.

Пепа Стойнова

Купи свой дом

Не нарушавай традицията купи свой дом. Вековна традиция, че българите си купуват жилище. Банките все още отпускат ипотечни кредити при добри условия, като могат да финансират сделката до 80%. Ако имате постоянна работа, може да проверите в банките условията и да потърсите подходящ имот.  Обикновено вноската е колкото месечния наем на едно жилище. Когато имотът е вече ваша собственост, няма възможност хазаина да ви помоли да освободите, че внучето се е оженило и им трябва имота. В България едва сега предприемачи започват да инвестират в няколко имота, които да дават под наем и ако сте добър наемател, да не се притеснявате, че жилището ще е необходимо на някое пораснало дете. А ако Ви се наложи да работите в друг град, закупеното жилище, дадено под наем ще покрива наема, който се налага да плащате на другото място.

През 2019 година се очаква жилищния пазар да се успокои, да излязат нови оферти на пазара, да има по-голям избор на имоти.

Пепа Стойнова

Анализ на пазара за недвижими имоти за 2018г

Пазарът за недвижими имоти през 2018г се обуславяше с повече сделки с ипотечни кредити. В началото на годината броя на сделките и повишаването на цените беше значително по-голямо в сравнение с последното тримесечие. Средното повишение на цените е около 7% на годишна база, сравнение с 2017- повишението беше 8-9%. Очертава се успокояване на пазара.  Тенденцията на банките е да занижат процента на финансиране на около 80%, с цел минимизиране на лошите кредити. Все повече ще се търсят жилища за задоволяване на собствeни нужди, а не с инвестиционна цел.

Най-търсени бяха двустайните апартаменти, с инвестиционна цел и тристайните, с цел задоволяване на жилищни нужди.  Новото строителство отново беше хит.  Като, че позабравили риска, отново се сключваха сделки „на зелено”.

Цените при панелните жилища, особено санираните сгради на добри места, често се конкурираха със старото монолитно и неподдържано строителство.

При наемите се търсеха традиционно, малки жилища ново строителство, със съвременни мебели и климатик или отопление на газ. За двустаен апартамент цената според състоянието варираше от 300 до 500лв, при тристайните от 400-700лв.

Тенденциите за 2019г са за  увеличаване на предлагането, успокояване на цените, дори леко намаляване.

Пепа Стойнова

Има ли балон при цените на недвижимите имоти?

През последните две години цените на недвижимите имоти поскъпнаха значително. Най-много това се отрази    в София и големите градове. Скока не подмина и Велико Търново. Но за балон не е реално да говорим.

Други са факторите, които повлиаха на цените. Това са достъпните кредити, ниския лихвен процент ,  развитието на икономиката , повишаване благосъстоянието на хората, ниската безработица.

Слабото предлагане на имоти доведе до поскъпване на цените и строителството на нови жилищни сгради. Купувачите не са забравили напъно загубите при предишната криза от покупки на „зелено”, затова повече се интересуват от историята на строителните фирми.

Цените подминаха нивата от бума през 2008г, но въпреки това до прегряване не се стигна. Има успокояване на пазара, значително намаляха покупките с цел инвестиция. Имотите се задържат по-дълго на пазара, което ще доведе до по-голям избор от страна на купувачите и равновесие на пазара на недвижими имоти.

Спад на цените ще има ако се намери алтрнатива за по-изгодно  инвестиране на средствата. Повишаването на лихвите в цял свят, ще доведе до повишаване и на цените на кредитите и у нас, което ще окаже натиск върху цените на недвижимите имоти.

Пепа Стойнова

Анализ на пазара на Недвижими имоти за 2017г. и тенденции за 2018г.

От година и половина има трайна тенденция за увеличаване броя на сделките на Недвижими имоти и повишаване на цените в рамките на 8 -10 % за годината.

Това се обуславя от ниските лихви при ипотечните кредити, икономическия растеж в страната, намаляването на безработицата, повишаването на доходите на населението.

Жилищният пазар бе разпределен почти по равно – сделки за инвестиции и сделки за лично ползване.

Най-желано бе новото строителство. Възвърна се интересът към сделките ” на зелено” от утвърдени инвеститори и от добрата дестинация на някои от новите строежи.

Панелните жилища също имаха своите почитатели. Санирането на блоковете допринесе до значително повишаване на цените.

Хората в пенсионна и пред пенсионна възраст се насочиха към извън градски къщи с двор. Те освен към селата до 10км от Велико Търново, където цените са високи, проявиха интерес и към по-далечни села, като Поликрайще, Ресен, Хотница, Ново село, Капиново, Велчево.

Като студентски град, наемите също имаха отражение на пазара за недвижими имоти. Няколко хотела, в които настаняваха студенти, станаха сериозна конкуренция на свободния пазар. Старите и неосъвременени квартири не можаха да намерят наематели.

Пазарът за Недвижими имоти през 2018 година ще остане подобен на 2017г. Основните тенденции като икономически растеж, ръст на доходите и заетостта ще се запазят, което е предпоставка за активност на имотния пазар. Очакваното приемане на страната ни в Шенген и еврозоната ще доведе до увеличение на цените на имотите.

Предвижданото увеличение на лихвите по кредитите, към края на годината ще окаже влияние и ще увеличи броя на сделките около средата на годината, а към края на 2018г се очаква лек спад.

Пепа Стойнова

 

Лоши новини за продавачите

Цените на недвижимите имоти поскъпнаха и продавачите решиха, че сега е момента за продажба. Вярно е, че има повишено търсене на имоти, банките дават изгодни кредити и пазара беше възходящ. Това се промени още първото тримесечие на 2017г от Агенцията по вписвания се забеляза 30% спад в сделките.  Банките заговориха, че времето на ниските лихви по кредитите изтича. Пазара все още е стабилен и цените се задържат, но и това няма да продължи дълго време.

Продавачите рязко вдигнаха цените, с надежда за изгодна сделка, но това стъписа купувачите и те дадоха малко назад. Продават се   жилищни имоти, предимно ново строителство.  Двустайни апартаменти или боксониери с инвестиционна цел или тристайни апартаменти с цел за задоволяване на жилищни нужди. Купувачите стават все по подготвени и взискателни към имотите, които им предлагаме.

Ако продавачите не искат да изпуснат своя шаснс за продажба на изгодни цени, нека се съобразят с тези условия и проявят разум в определянето на цените, за да не съжаляват, че са изпуснали много добри предложения.

Пепа Стойнова

Отговорността ни за поддръжка и ремонт на покрива

При събиране на пари за ремонт на покрива почти всяка Етажна собственост се сблъсква със съсобственици,които отказват да платят своя дял.Така всички добросъвестните съседи са принудени да отделят по-голяма сума за ремонта.

Какво е решението? Обяснете на некоректните си съседи, че можете да предявите съдебен иск за вземанията и тогава ще им бъдат удържани дължимите средства + съдебните разноски по делото. Гражданите, освен права, имат и задължения.

Покривът е част от общите части на сградата, независимо над кой от обектите в нея се намира, напомня адвокат Димитър Кавалджиев. Ремонтите на покрива (пълни и частични) принципно са в тежест на всички собственици от етажната собственост, без значение колко далеч от покрива се намират. Отделните собственици също така са длъжни да осигуряват достъп в своя обект до общите части за ремонт.

Дали трябва да се направи пълен или частичен ремонт се решава от общото събрание – независимо над кого са течовете. Може да се ремонтира само зоната на течовете, но това не променя обстоятелството, че покривът е обща част и ремонтът му е задължение на всички. Това е при положение че повредите по покрива не са предизвикани от определени действия на конкретни собственици, които са в нарушение на закона или правилника за вътрешния ред.

Понякога един или няколко съсобственици са принудени да направят неотложен ремонт на покрива, въпреки отказа на останалите да заплатят своя дял от разноските. Въпреки многократните покани, голяма част от сумата остава невъзстановена с години.

За събиране на дълга ще ви е нужен протокол от общото събрание (при това законно проведено), в който е взето решение за ремонта и за вноските, които всеки собственик трябва да направи, и в какъв срок. Юристът подчертава, че тогава искът ще е от името на Етажната собственост.

Ако липсва такъв протокол, също може да се води дело, но лично от вас, например с основание „неоснователно обогатяване“. Процедурата и доказванията обаче ще бъдат затруднени. Делата ще се водят срещу всеки един, който не е заплатил своя дял, а не срещу Етажната собственост като цяло.

Лихвата е в размер нанаказтелната лихва (ОЛП+10 пункта), но това е в случай че има срок за плащане на вноските, който е просрочен. В противен случай ще трябва с покана (по възможност нотариална) да се определи падежа на вземането ви, от който да тече лихва.

Възбрана на общото помещения не може да се наложи, но щом е общо, то и не може да се прехвърля свободно. Единственият начин да се прехвърли е, ако всички собственици без изключение го прехвърлят. Но вие сте един от тях. Имайте предвид, че длъжник не е Етажната собственост, а всеки един от неплатилите дела си собственици.

След неотложен ремонт, заплатен от най-засегнатите страни– живущите на последните етажи –останалите съседи може да твърдят, че направеният ремонт е бил прекалено луксозен и да претендират за по-ниска сума.

Ако има решение на общото събрание с приета оферта на такава стойност, то може да претендирате всеки един от останалите съсобственици да заплати сумата от приетата оферта съразмерно с притежаваните идеални части. По думите на Кавалджиев това може да стане включително и по съдебен ред,като се позовавате на самото решение.

Дори да няма протокол от проведено общо събрание и респективно да липсват доказателства за взетите решения, пак може да претендирате за определена сума по съдебен ред, тъй е като е платена от вас, а в същото време от резултатите се ползват всички съсобственици. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9от Закона за управление на етажната собственост собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт на общите части.

Но без решение на общото събрание може да претендирате за необходимите разноски, а не полезните разноски (подобрения) – за последните е нужно решение. В този смисъл преценката дали извършените разноски и каква част от тях са направени като необходими разноски и каква част – за подобрения,ще се осъществи от съда, вероятно с помощта на вещи лица.

Много често хората се подвеждат по евтини оферти, които изглеждат прекалено изгодни. Обикновено работата се оказва некачествена и след не много време се налага повторен ремонт.Задължени ли са всички съсобственици отново да заплатят за него?

Закона за Етажната собственост гласи, че собствениците на имоти са длъжни да не причиняват вреда на общи части на сградата, напомня брокер Десислава Щебетовска. Отказвайки да направите повторен ремонт на покрива,който очевидно е бил належащ и е имало теч, който е рушил сградата, може да се тълкува като вреда и отказ да се вземат нужните мерки.

В чл.6 от същия закон е записано още, че собствениците на имоти са длъжни да „заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части“.

Ако преди време всички съсобственици сте се съгласили на евтин некачествен ремонт, това е проблем на всички ви. За съжаление често се получава така, че накрая евтиното излиза по-скъпо. Именно затова трябва да се работи с квалифицирани хора и професионалисти, независимо за коя сфера се отнася.

Преди да решите да не плащате, тъй като проблемът не ви засяга пряко, помислете какво бихте направили, ако живеехте на последния етаж и при всеки дъжд или сняг в помещенията от вашия апартамент шурти вода. Кой ще ви плати ремонта… и следващия?

Следва ли да плащаме за ремонт на покрива, ако не ползваме самия имот? Дали ползвате имота или не, това няма отношение към правото ви на собственост, тоест и към задълженията ви като собственик, посочва адвокат Милена Миткова. В ремонтите и поддръжката на общите части участвате съобразно притежаваните от вас идеални части от тях. Или накратко – да, трябва да плащате за ремонта.

от абв.бг

Какво да гледате като купувате жилище в строеж

През изминалата година се увеличи от една страна ползването на ипотечен кредит при покупка на жилище, а от друга – хората започнаха отново да купуват в етап на строеж. Какво обаче трябва да се провери и знае, когато клиентите са решили да придобият подобен вид имот и най-вече как да не се повтарят грешките отпреди няколко години. Отговор на тези въпроси за читателите на imot.bg дава инж. Ирена Перфанова, председател на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти”.

 

- Инж. Перфанова, какво трябва да знаят хората, които се насочват към придобиване на жилище в строеж през 2016 г.?

- Клиентите трябва да са запознати с практиката на строителната фирма, какви други сгради са строили, каква е пазарната им история. Трябва също да имат предвид, че не винаги строителят и инвеститорът са една и съща фирма. Тогава разделяме проучванията отделно за инвеститора, който може и да няма строителна история, и опита и качеството на строителство на строителната фирма. За инвеститора е важно да се знае къде точно е позициониран в бизнесa и по какъв начин финансира проекта, дали имотите, които се продават са ипотекирани в полза на банка или друга финансова институция.

- От инженерна гледна точка какво да гледат клиентите като купуват такъв имот или какво да изискат от строителя, ако имотът е в процес на строеж и са го купили “на зелено”?

- Разбира се, важните технически параметри на новото строителство трябва да се обследват, като качество на грубия строеж, качество на довършителните работи, инсталации, отопление и вентилация, дренаж, хидро- и топлоизолации, архитектурно разпределение, дограми, мазилки и замазки.

Проучват се степента на завършване на новото строителство, както и степента на лукса, което оказва влияние върху цената на завършения продукт.

Важно е да се знае дали са предвидени някакви общи помещения, какъв е размерът на приспадащите се общи части и какво влиза в тях, каква е застроената площ и какво влиза в нея, какви складови помещения се полагат, има ли идеални части от земята, има ли предвидени места за паркиране.

Други важни въпроси са тези свързани с бъдещото управление на сградата.

- Какви проверки е добре да направят преди покупка на ново жилище?

- Проверява се собствеността на земята, независимо дали към съответния имот има идеални части от нея, защото тежестите учредени върху земята преди прехвърлянето на право на строеж се разпределят и върху бъдещата сграда. Проверява се за тежести и самият имот. Прави се проверка и на документите, които водят до възникване на строителството – покупка на земята или учредяване на право на строеж или апорт, одобрени строителни книжа и екзекутиви, издадени протоколи за етапите на строителство и разрешителни, приети актове, удостоверения, регулация.

- Коя схема на разсрочена покупка на жилище в строеж е често практикувана?

- Най-обичайната схема за закупуване на имот в строеж, съответно ново строителство, е на разсрочено плащане. Тази схема е гъвкава и може да се договаря в повечето случаи индивидуално с всеки клиент, като договорената схема е възможно да се отрази на крайната цена на имота. Когато се купува такъв имот с кредит трябва да се има предвид, че банките не отпускат заем за сгради в начален етап на строителство, т.е. купувачът трябва да предвиди своето самоучастие спрямо условията на банката и да има това предвид и при договаряне на схемата за разсрочено плащане с инвеститора.

- В кой момент инвеститорът прехвърля собствеността на клиента, като се има предвид, че част от клиентите купуват с ипотека?

- Обикновено инвеститорът прехвърля собствеността на имота на името на купувача след приключено пълно плащане на продажната цена. Това означава, че купувачът седи с подписан предварителен договор през целия период на разсрочено плащане. Според българското законодателство предварителните договори не подлежат на вписване, т.е. няма къде да се направи справка дали за един имот има подписан такъв договор, освен ако продавачът не предостави тази информация.

Ако клиентът купува имот чрез разсрочено плащане, който инвеститорът е ипотекирал преди това, за да получи финансиране за строителството, до момента, в който ипотеката бъде вдигната от конкретния имот седи риска имотът да излезе на публична продан, в случай, че инвеститорът престане да обслужва кредита си. Тогава купувачът рискува да загуби платените до момента суми. Затова трябва да се правят горните проучвания и да се има предвид кой е инвеститорът. Ако купувачът договори по-благоприятни условия и инвеститорът му прехвърли собствеността преди пълното изплащане на продажната цена, то предприемачът ще учреди ипотека в своя полза за остатъка от неплатената част. В този случай е важно банката да е вдигнала ипотеката, за да се намали споменатия по-горе риск. Или в едни подобни преговори участва и банката-кредитор. Разбира се, ако клиентът купува също с кредит, тогава е възможно да има и втора банка, обслужваща купувача и ще трябва да се договорят още много детайли устройващи и втората банка.

Ако трябва да обобщя, покупката на недвижим имот в строеж е по-сложна от тази на ново, но завършено строителство. Крие известни рискове, но когато са разгледани всички детайли и са направени необходимите договори и логични действия в схемата и начина на плащане, тези рискове се минимализират. Затова е важно в подобна сделка да има професионална помощ от екип от подготвени специалисти. Агенциите за недвижими имоти могат да окажат добра професионална помощ.

- Кои са предимствата при покупка на имот в строеж?

- Не са малко – разсрочено плащане, възможност за предварителни преустройства, снижаване на разходите за корекция на довършителните работи, контрол върху Акт15 (в случай, че купувачът вече е придобил собствеността по нотариален ред) и други.

- За какви грешки от миналото трябва да се внимава да не се повторят при покупката на подобно жилище?

- Грешките може да бъдат от много различно естество. Един по-масов случай по Черноморието е закупуването на ипотекиран имот, превеждане на цялата продажна цена в лична сметка на продавача, след което продавачът не прехвърля към банката-кредитор онази част от сумата, която е нужна за вдигане на ипотеката. По този начин имотът хем е продаден, хем е ипотекиран. Има множество случаи, в които тези имоти в последствие излизат на публичан продан и купувачът търпи финансови загуби. Затова, когато един имот е ипотекиран, процесът на плащане се договаря с банката-кредитор. Така купувачът се подсигурява частта от продажната цена нужна за заличаването на ипотеката да се използва по предназначение и имотът да бъде освободен от тази тежест.

- В част от имотите са правени преустройства. Какво трябва да има предвид новия собственик в този случай?

- Важно е когато се купува такъв имот и когато преустройствата са свързани с усвояване на тераси, изправяне на покрив, преместване на мокри помещения, да се провери дали това е направено по законен начин и да се преценят бъдещите рискове от проблеми със съседи или институции.

Ако за един имот има екзекутиви след първично одобрените строителни книжа, трябва да се види какво засяга тази промяна и дали това не се е отразило на квадратурата на имота или на полагащите му се идеални части от общите части на сградата.

- Какво трябва да имат предвид клиентите, които купуват имоти, разположени в настроени етажи или пристройки?

- Когато клиентът купува имот построен в надстройка или пристройка на сграда трябва задължително да се провери кой държи право на строеж за това допълващо строителство. В зависимост чия е земята, как се разпределят общите части на сградата, казусите са няколко. Важното е за продавания имот да има законосъобразно създадено право на строеж. Практиката от минали години показва нарушения в тази посока.

- В жилищните сгради, построени в края на миналия и началото на този век, апартаментите на последните етажи са с доста големи тераси, да не кажем, че в някои случаи дори надвишават квадратурата на самото жилище. Какво трябва да проверят клиентите, решили да купят такъв имот?

- Когато се купува имот с голяма покривна тераса трябва да се провери дали цялата тераса е определена като собственост на този имот или част от нея е покрив на сградата, т.е. обща част. При всички случаи терасите на последните етажи имат особен статут – дори и да са част от собствеността на апартамента, те имат и характера на покрив на имотите под нея.

- Какво трябва да се знае при покупка на къща в затворен комплекс или имоти на партерни етажи със собствен двор?

- Необходимо е да се провери дали се прехвърлят идеални или реални части от земя, дали дворчето е със статут на двор или на тераса, как са определени границите им на ползване. Това е важно, за да няма претенции на трети лица в последствие, както и купувачът да знае, в случай, че реши да препродава имота дали има правото сам да взима решение или трябва да взима съгласието и на други съсобственици. Купувачът трябва да е наясно с тези особености, когато взима решение за покупката на имота. Така се избягват бъдещи неясноти и недоразумения.

imot.bg

Анализ на изминалата 2015 година

Време за равносметка и за 2015година. Годината беше една от първите след кризата, където цените на недвижимите имоти започнаха да растат с бавни темпове. Ръстът на цените за годината стигна 6% , при качествените имоти на комуникативни места.

Отново жилищните имоти имаха превест пред всички други. Купуваха се имоти предимно за задоволяване на жилищните нужди на хората. Наблюдаваха се наченки на инвестиционни намерения, главно в двустайни апартаменти, на добри места, с южно изложение, на междинни етажи, на ценови нива между 50 -60000лв.

Двустайните и тристайните апартаменти ново строителство бяха най-търсените, но не и най-купуваните. След няколко огледа купувачите се преориентираха към старо строителство на тухлени апартаменти на добра дестинация или хората с по-малки финансови възможности се ориентираха към панелни апартаменти.

Много млади семейства закупуваха жилища след продажба на друг имот или с финансова помощ от фамилията.  Търсещите ипотечен кредит не бяха много, въпреки подобряващите се условия на банките.

Новото строителство също имаше своите клиенти. Строителните фирми се отсяха от кризата и на пазара останаха стабилни фирми с финансови възможности. Продажбата на „зелено” беше факт. Предприемачите бяха по-гъвкави, като предлагаха жилища завършени до ключ, а някои от тях и на изплащане в рамките на 8 години.

При извън градските имоти търсенето беше слабо и сделките бяха малко. Цените на къщите в селата далече от градовете направо се сринаха. Продавачите живеят в миналото, когато имаше голямо търсене от чуждестранни купувачи, което през изминалата година беше инцидентно, като се търсеха отремонтирани къщи на ниски цени.

Все още липсва интерес  към офис помещенията, търговските обекти и парцелите.    Пазарът на наемите беше успешен. Наемаха се качествени квартири, които отговарят на съвременните изисквания за живот, но останаха празни големи жилища, не ремонтирани, със стари мебели и морално остарели.

Предвижда се Новата 2016 година да бъде стабилна със слаб растеж при цените на имотите. Очаква се да се завърнат спекулативните сделки, заради все още евтините имоти.

Пепа Стойнова

Next page »